提示: 欢迎访问星望律师咨询服务中心。
律师咨询热线
0631-5550655
新闻资讯
NEWS
SERVICE PHONE
0631-5550655
banner
365bet 长期

新闻资讯

当前位置:主页 > 新闻资讯

于杰主任做客直播间,就婚姻中的“房事”的法律问题答疑解惑

发布时间:2018-05-10 点击量:

星望动图.gif

家事、国事、天下事,独看楼市!新房,旧房,特价房,尽在《谈房论家》《谈房论家》是威海广播电视台新闻综合广播倾情打造的房产服务类节目受威海广播电视台邀请,我所作为房地产工程建设领域的专业律所为该栏目提供长期的嘉宾支持。

 微信图片_20180509173443.jpg

2018年58日,我所于杰主任做客《谈房论家》直播室,为听众朋友就婚姻中“房事”的法律问题进行答疑解惑

本期节目主要内容:中国人历来有房子情结,自古就把房子当成安身立命之所。《汉书·元帝纪》说:“安土重迁,黎民之性;骨肉相附,人情所愿也。”有了房子就有了依托,生活就有了最基本的保障。简而言之,房子是家的前提,家是幸福的源泉。中国人对买房的热情是不分时代,不分阶级的,几千年来一如既往,从未减退,甚至还有愈演愈烈的趋势。房子成了困扰现代家庭的一大难事。没有房子结婚似乎变得不切实际。但即使有了房子,关于房产归属问题也可能让夫妻闹得“鸡飞狗跳”。

首先,恋爱期间合伙买房的注意事项

⑴对内关系,是按份共有,以双方实际出资额确定比例份额。

⑵对外关系,均为房屋共有人,房屋的出租和出售均需两人同意。

⑶一方要取得全部产权需协商一致,并及时办理过户手续,但如有按揭未清,需先还贷解押,再重新办理抵押贷款,其间还涉及承担一系列税费,会耗费不少精力和金 钱。

其次,房子登记双方名下

如果房子登记在情侣双方名下,但产权上未记载份额,双方也未另外约定份额,则按共同共有半数。在诉讼中,谁主张谁举证,没有约定的按实际出资份额分割。因此,购房时不要忘记对各自出资额做约定公证。

再者,认定双方出资情况

⑴未婚男女共同贷款购房,一般有三种情况:一是双方各自出资,共同支付首付和贷款;二是一方单独支付首付,贷款共同承担;三是双方或者一方的父母支付首付,子女共同还贷。而在恋爱期间双方房产归属判定主要取决于出资证明和不动产产权登记。

⑵恋爱中买房,双方可以事先约定房产共有比例,因为当房产证上同时出现两个名字时是要分大、小产权的,事先按份分好产权后也可以避免发生纠纷。

⑶如果未婚男女买房时依靠父母出资,那么在房产证上同时写明两个人的名字,还需要再另外签署一份协议。因为在没有凭证和协议的条件下,父母的出资可能会被认定为赠与子女的,父母可能无法追回这笔出资钱款。

最后,保存支付房贷凭证

恋爱期间合伙买房要慎重,为了避免将来出现纠纷,要签订出资协议,保留好自己的出资凭证。父母出资可以通过银行转账、打借条或者赠与合同的方式呈现。

谈完恋爱就要结婚了,威海房产再说说夫妻买房的几个观点

夫妻共有房产如何登记?

《房屋登记办法》规定,房屋权属登记机关在受理夫妻婚姻关系存续期间取得的房产进行权属登记时,实行共有房产登记。夫妻共同房产采用共同共有或按份共有登记都可以。夫妻共有是共同共有最典型的形式,夫妻对共同所有的财产有平等的处理权。

程序:申请、受理、审核、记载于登记薄、发证

登记申请符合下列条件的,房屋登记机构应当予以登记,将申请登记事项记载于房屋登记簿:

(一)申请人与依法提交的材料记载的主体一致;

(二)申请初始登记的房屋与申请人提交的规划证明材料记载一致,申请其他登记的房屋与房屋登记簿记载一致;

(三)申请登记的内容与有关材料证明的事实一致;

(四)申请登记的事项与房屋登记簿记载的房屋权利不冲突;

(五)不存在本办法规定的不予登记的情形。登记申请不符合前款所列条件的,房屋登记机构应当不予登记,并书面告知申请人不予登记的原因。房屋登记机构认为申请登记房屋的有关情况需要进一步证明的,可以要求申请人补充材料。

什么是夫妻共有房产?包括几种形式?

我国法律规定,财产可以由两个以上的公民、法人共有。所谓共有,是指某项财产由两个或两个以上的权利主体共同享有所有权,换言之,是指多个权利主体对一物共同享有所有权。例如,两个人共同所有的一栋房屋。

《物权法》第九十三条规定:“不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。”

《婚姻法》第十七条、第十八条、十九条规定,夫妻对房产所有权有多种形式,具体分为以下几种:

1、共同共有。夫妻双方不分份额地享有和行使房屋所有权,包括:⑴夫妻双方婚姻关系存续期间,由一方或双方购置、自建、交换的房产,以及继承所得的房产,而且双方没有明确规定的。⑵夫妻一方或双方按遗嘱或赠与合同中没有明确规定只归夫或妻的房产。夫妻对共同所有的房产享有平等处理权,任何一方都不能无视他方擅自处理。《房屋登记办法》规定,共同所有的房屋,由共有人共同申请。因此夫妻双方作为共有人都应到房屋权属登记机关申请登记。

2、按份共有。夫妻双方按确定份额对房产行使所有权。如甲、乙共同出资购买一栋房屋,甲出资20万,乙出资10万,甲、乙各按出资份额对该房享有权利、分担义务。《物权法》第九十四条规定:“按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。”需要明确两点:一、各共有人对共有房屋按各自份额享有所有权,其份额在共有关系产生时共有人就应将之明确。二、按份共有不是指把共有房屋分为若干份,各共有人各自享有所有权,而是共有人对共有房屋整体按各自份额享有权利、承担义务。各共有人虽然拥有一定份额,但共有人的权利并不只限于共有房屋的某一部分,而是及于共有房屋的全部。如甲乙二人共有四间房屋,双方各占二分之一,这并不是指甲乙二人分别占有两间房屋,而是指两个人都对这四间房屋享有权利,该权利的份额由共有人所占的份额,即各半进行分配。

《婚姻法》第十九条赋予夫妻双方可以对婚前婚后房产在不违背法律的前提下,约定归一方所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。就是说夫妻双方可以通过合法有效的约定改变房产的所有权形式。

 

结婚是神圣的一件事 , 一度被视为一生 ,只有一次的终生大事但现在看来并不是,因为说结就结,说离就离的人大把存在,离婚率的越来越高

“日常恐婚”的人来说,简直有100个理由不结婚

山东的离婚率也过犹不及,环顾全球\中国的离婚率已经高达2.8%,排名全球第十位

2017上半年,全国各省市婚姻人口总数据中,山东省的结婚登记,有320139对

光离婚就有108780对,惊不惊喜!意不意外!

2012年-2017年,全国上半年婚姻人口数据趋势来看,结婚的人数每年都在下降,离婚率却在上升,要是哪一天鼓起勇气结婚了,又面临...

也就是说在山东,100对新婚夫妻中,就有将近33对面临离婚的结局,

好吧,还是继续当单身王吧!

冷静下来仔细想了想,认为婚还是要结的!, 一切失败的婚姻都是因为遇到错的人 , 愿多年以后 , 你爱的人,依旧深爱着你!

夫妻买房注意事项

根据我国婚姻法的相关制度,一方婚前的财产为一方的个人财产,夫妻存续关系期间的财产如无特殊约定为夫妻共同财产,即对财产的权益为双方共同共有。
共有是个物权法上的概念,按照物权法的规定,共有可分为共同共有和按份共有。拿房产来举例,载明在房产证上的所有权利人,如未特别在备注栏注明各自对房产所占的比例,则所有权利人均共同共有该房产,对共有房产的全部享有所有权;但房产证的备注栏如有注明各权利人对该房产持有比例的,则各权利人按照载明的比例,对该房产享有所有权。
我国婚姻法规定的夫妻共同财产即为共同共有的概念。但同时婚姻法第19条规定夫妻双方可以对婚前及婚后的财产作出约定,该约定对双方都具有约束力。
新售商品房的按份共有:夫妻双方应当在房屋预售(出售)合同中约定房屋按份共有及各自所持的份额(即要求开发商办理预告登记及房产证时明确注明产权份额),持房屋预售(出售)合同及其他相关资料去房产交易中心备登记。
二手房的按份共有:夫妻双方应当在买卖合同中约定房屋按份共有及各自所持的份额(即要求卖方及中介在办理房产证时明确注明产权份额),持房地产买卖合同及其他相关资料去房产交易中心备案登记
对于房产只登记于一方名下,婚后配偶加名的情况,加名的同时也可约定按份共有:1)加名的房地产无贷款的:夫妻双方应携带身份证、结婚证和房产证到房地产交易中心办理加名,同时在申请书上注明按份共有及各自所持有的比例。2)加名的房地产存在贷款抵押的,夫妻双方应携带身份证、结婚证、房产证及银行同意变更抵押人的证明,到房地产交易中心办理加名,同时在申请书上注明按份共有及各自所持有的比例。
房屋原登记在双方名下,后经协商同意按份共有的:夫妻双方应携带身份证、结婚证和房产证及夫妻约定按份共有的书面协议(有的交易中心不需要,只要在填写申请书时写明按份共有及各人所持份额即可),到房地产交易中心作变更登记。
根据物权法的规定处分共有的不动产应当经占份额三分之二以上的按份共有人的同意,但共有人之间另有约定的除外。按份共有人可以转让其享有的共有的不动产的份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。如严格按照物权法的观念,可以得出以下结论:1)按份共有人在其他共有人放弃优先购买权的前提下,可以自由处分自己的份额。2)一旦一方按份共有人的份额比例超过三分之二,其单人便可决定处分共有的不动产。
0.1%的比例,对于共有财产的处分(包括出售、赠与、抵押),及按份共有人对自己份额的处分(包括出售、赠与、抵押),都必须经过其他按份共有人的同意。
约定按份共有,未去房产交易中心登记,对外不产生效力,不能对抗第三人。但在对内效力上,却值得商榷。根据婚法第19条的规定,对于财产,夫妻可以作出约定,并且签订书面的协议,该约定对双方都具有约束力。但同时根据婚姻法司法解释三第六条的规定,对于房产,一方同意赠与的,在房产未作产权登记前,可以撤销。
那么,房产约定按份共有,是否属于赠与呢?如果约定按份共有的房产系一方婚前所有,如一方婚前有一套房产,婚后约定该房产60%权益归房屋的原产权人所有,另外40%权益归另一方所有,该约定实质是将一方的婚前个人房产的40%赠与了另一方。如果系婚后所购房产,根据我国法律的规定,婚后的财产如双方无特殊约定,就应当认为系夫妻共同财产,即夫妻对该房产共同共有,在夫妻关系存续期间,双方各自对房产享有100%的权益,如发生离婚分割房产的情形,如不考虑照顾子女,妇女及无过错方等其他因素,原则上为各人获得房产总价值50%的权益。但如果约定按份共有以后,如约定房产一方有90%的份额,另一方只有10%的份额,则可以看作是双方对各自拥有房产权益的再调整,那个只占10%份额的一方实质上是通过约定放弃了自己的部分权益,究其实质,也可以认为是一种赠与。
那么,根据婚姻法司法解释三第六条的规定,这种赠与在未进行产权登记之前是可以撤销的。当然,这就产生了和婚姻法中第19条规定,夫妻之间对于财产的约定对双方有约束力相抵触的情形。
因而,律师建议,如约定房产按份共有,应及时去房地产交易中心作登记,否则,按份共有的约定对外不产生效力,对内的效力也待定。
为了房子,不少年轻人至少需要还贷十五年至二十年。可是,没房子,就找不到老婆,生不了孩子,成不了家,这才是最残酷的现实。“不孝有三,无后为大”中国的房市也依然供不应求,依然有着巨大的潜在市场。

结婚本来是让人开心的事情,但是很多人们婚后因为感情不和或者是其他的原因要离婚,这些都是很常见的事情。日前网上流传一则这样的消息,小伙子婚前全款买的房子,在离婚时候法院却判决90%房产归女方,这到底是怎么回事呢?一起来看看吧。

 图片2.png

离婚房产分割

90%房产归女方是怎么回事?

小天与小美都是杭州市萧山区新塘街道人,经朋友介绍两人在2016年结为夫妻,小天在婚前个人全款在萧山城区购买房屋一套,因为是期房,产权证要在婚后才能办理下来。在小天与小美结婚后,一次因为家庭矛盾,双方吵了起来,小天一时冲动还打了小美,并且说,“这房子是我的房子,你给我滚”。小美在被打后又听到这样的话,内心感到非常委屈,立马收拾行李回了娘家。过了几天,小天也冷静下来,想想自己跟小美之间还是有感情的,知道自己打人不对,也不应该说房子是他一个人而不让小美住的话,仍然想要挽回这段感情。于是,他跟女方说,你回来吧,我给你在房产证上加上你的名字,这样房子就不是我一个人的了。小美也同意了。

两个人就跑到房管局去加名了,房管局问俩人,你们要不要分份额。男方表现得很大方,说没事,全给女方好了。小美说不用全给我,你给我90%就可以了,给你10%。双方在房管局就该分割内容签订了由房管局提供的格式协议一份,房管局也给他们做了询问笔录。最后,完成了房屋的加名手续。没过多久小天又有对小美实施家庭暴力的行为,小美到法院起诉离婚。

对于案涉房屋的分割问题,小美认为,小天自愿把房产的99%给自己,又不是自己逼迫他给的,就应该按照约定的份额进行分割。而小天提出,自己当时是为了让女方回心转意才这么说的,而且当时认为反正是登记在两个人名下的,总是夫妻共同财产,并且该房屋本就是我的婚前个人财产,给小美一半就不错了,只给我1%也太不公平了,因此,该房屋应当平均分割。

那么该房产到底应该怎么分呢?法院认为,双方应当按照约定的份额进行分割,而因为女方享有90%的份额,因此,将该房屋所有权判归女方所有为宜,女方向男方支付房产现值的10%作为补偿。

 图片3.png

离婚房产分割

根据《物权法》第一百条的规定:共有人可以协商确定分割方式。达不成协议,共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的,应当对实物予以分割;难以分割或者因分割会减损价值的,应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。按份共有并依法登记的房屋在离婚时的分割一般为三种情形:
直接分割房屋:如房屋可形成彼此独立使用的区域,法院可按照各自所持比例判决各方所得的区域。
房屋作价补偿:法院判决一方得房,由取得房屋所有权的一方按照房屋的市场价格乘以一方按份共有的比例给予另一方相应的补偿。
房屋变价分割:法院根据当事人的申请拍卖房屋,就所得款按照各自所持比例进行分割。
简而言之,由于按份共有的房屋本来就是对房屋的权属作出了约定,因而在离婚分割时,法院一般会尊重当事人的约定,按照各自所持份额进行分配。
鉴于夫妻之间存在的特殊人身关系,因而夫妻之间的按份共有和没有特殊人身关系的人之间的按份共有毕竟不同,在离婚分割财产时,法官还是可以考虑照顾子女、女方利益和照顾无过错方的原则酌情的对于财产分配予以调整。

 

离婚房产分割原则是什么?

1、男女平等原则。该原则体现在离婚财产分割上,就是夫妻双方有平等地分割共同财产的权利,平等地承担共同债务的义务。

2、照顾子女和女方利益原则。这里的“照顾”,既可以在财产份额上给予女方适当多分,也可以在财产种类上将某项生活特别需要的财产,比如住房,分配给女方。同时,在分割夫妻共同财产时,要特别注意保护未成年人的合法财产权益。未成年人的合法财产不能列人夫妻共同财产进行分割。

3、有利生活,方便生活原则。在离婚分割共同财产时,不应损害财产效用、性能和经济价值。在对共同财产中的生产资料进行分割时,应尽可能分给需要该生产资料、能更好发挥该生产资料效用的一方;在对共同财产中的生活资料进行分割时,要尽量满足个人从事专业或职业需要,以发挥物的使用价值。不可分物按实际需要和有利发挥效用原则归一方所有,分得方应依公平原则,按离婚时的实际价值给另一方相应的补偿。

4、夫妻一方所有的财产,在共同生活中消耗、毁损、灭失的,另一方不予补偿。

5、照顾无过错方的原则,就是指在一方存在过错的时候,离婚财产分割照顾无过错方,及对无过错方对分财产。此项原则根据地区的实际操作不同,没有明确的定论。主要还是看法官是否认可此项分割标准。

离婚房产的分割是有一定的原则,在进行房产分割时候是需要本着男女双方平等的原则,要考虑到子女的喜好,根据双方是否有过错等的原则来进行分割。看来婚姻生活还是要小心维持,最后借用网络流行用语来送给大家:婚姻不易,且行且珍惜。

 微信图片_20180322083010.jpg